中央空调系统投资费用约占整个建筑投资的10%左右。而平时的运行费用占建筑总能源费用的40%~60%。因此，如果对中央空调系统不加以定期的维护保养，空调系统的使用效果就会越来越差，耗电越来越多，同时会大大缩短设备的使用寿命，加大建筑的运营摊销成本。因此，中央空调系统的定期维护保养是建筑物业管理的一项重要工作。
中央空调系统主机的核心部分--压缩机，其工作性质与汽车发动机非常类似。一般来讲，汽车每运行5000公里就要到专业的维修店做保养，更换发动机机油、过滤器等。否则就有烧毁发动机的危险！如果按时速60公里计算，行驶5000公里相当于累计运行83小时。由此可见，中央空调主机的年度维保是十分必要的！
空调系统的冷却水系统由冷凝器、冷却塔、水泵、管道、阀门、过滤器等组成冷却水系统，它的作用是将制冷系统产生的冷凝热量（此部分热量可以回收用来生产热水）排放到大气中。中央空调系统中的冷却水管理不当会在冷凝器逐渐形成一层水垢。因水垢导热系数小，影响冷凝器传热效果，导致冷冻机制冷效果差，从增加系统能耗。因此，必须采取相应的措施去除并防止冷凝器水侧的水垢。
冷却水系统是开放系统。因此在运行一段时间后会在凉水塔及管道中产生藻类和有害细菌。
对健康危害极大的著名的军团菌就是滋生在凉水塔中。同时，冷却水系统在空调停用季节要泄空系统水，防止冬季冻坏设备。此时空置的系统中极易产生锈蚀。因此，冷却水系统在使用之前和停用以后，应进行除藻灭菌和钝化防腐处理。
空调末端的换热设备如空调柜、新风机组、风机盘管等都有盛接空调冷凝水的接水盘。凝结水的收集排放系统也是开放系统。在接水盘及排放管道系统中也存在冷却水系统中的问题。如果凝结水系统中滋生有害细菌会更直接地危害人员的健康安全。凝结水系统出现脏、异物堵塞系统还会造成漏水污染建筑装修。因此空调凝结水的收集排放系统也应该像冷却水系统一样进行定期的维护保养。